Главная " Центр займов"

Договор залога и Договор займа.
Что под собой подразумевают, на что следует обратить внимание?

Надеемся, что наша статья будет вам полезной

Договор залога - это заключенная в письменной форме договоренность между двумя сторонами (Залогодателем и Залогодержателем) о предоставлении в пользование денежных средств Заимодавца (инвестора) на определенный срок  в обмен на  возникновение  обременения  на имуществе  Заемщика и появления  кредитных обязательств по Договору займа, тесно связанного с настоящим договором.

Заимодавцем (Залогодержателем) по договору займа и залога выступает физическое лицо. Соответственно все основные моменты в период пользования займом вы будете обсуждать  с вашим Заимодавцем, а не Компанией, с которой вы работали. Компания на первоначальном этапе поможет вам только подобрать нужные условия  и определиться в выборе того или иного инвестора. А далее ваше плотное сотрудничество происходит напрямую с Заимодавцем.

Заключение Договора залога идет неразрывно с заключением Договора займа, так как:

  1. во-первых данные договоры друг друга дублируют (переплетаются между собой) и в тот же момент дополняют в той направленности (займ и залог), которой существуют.
    Договор займа полностью описывает кредитные обязательства Заемщика, которые обеспечиваются залогом, предоставленным клиентом по Договору залога.
    Договор залога описывает в свою очередь правильную передачу недвижимости в качестве гарантии исполнения обязанностей по оплате кредита под залог по Договору займа.
  2. во-вторых, часто при обращении возникает ситуация, когда клиент просит, чтобы он выступал Заемщиком, а его родитель и/или супруг(а) выступал Залогодателем. Такой вариант тоже не исключение и существует в практике частного инвестирования. Главное, чтобы предоставление под залог имущества родственника не происходило против его воли и по принуждению, на сделке учитывается взаимное согласие двух сторон и только в таком случае происходит подписание договоров.
    В данной ситуации, обязательно прописываются данные двух сторон: лицо, передающее имущество в качестве гарантии выплаты займа указывается в Договоре залога, лицо, получающее кредит под залог прописывается в Договоре займа.

Что должно быть прописано в Договорах займа и залога и на что обратить внимание?

Договор займа 

Полностью отражает все кредитные обязательства  и права Заемщика и обязательства и права Заимодавца, описывает основные условия, а также порядок  предоставления и погашения займа.

В Договоре займа должно быть прописаны:

  1. Сумма кредита, подлежащая уплате Заемщиком и за пользование которой ежемесячно начисляются проценты;
  2. Размер процента по кредиту под залог и соответственно размер ежемесячного процентного платежа, подлежащего уплате. Размер процентной ставки не меняется, зато размер процентного платежа может изменяться, в зависимости от изменения суммы займа, если это происходит по вашему желанию.
  3. Срок предоставления кредита (обычно кредит в частном инвестировании заключается на 11 месяцев, но предоставляется в последующем, при вашем согласии, право пролонгации (продления).
  4. Порядок передачи денежных средств Заимодавцем по договору займа.  Деньги могут выдаваться двумя способами: в момент подписания договора или же после его регистрации в правоустанавливающем органе.
    Если же денежные средства выдаются не в день заключения сделки - данный момент обязательно должен быть прописан в договоре займа, что выдача производится в течение 1-3 дней дней (данный срок обсуждается между Заимодавцем и Заемщиком) после регистрации договора залога  в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
  5. Мораторий (минимальный срок пользования займом).  У любого инвестора есть, так сказать, ограничение по  минимальному сроку предоставления займа. Обычно мораторий бывает от 2  и до 6 месяцев, зависит от кредитора.
    Так как процедура сложная и серьезная в юридическом плане, любому Заимодавцу не выгодно давать деньги на короткий срок, так как он теряет свою прибыль, в любом случае потратив свое время впустую.Но данный срок не ставит ограничения вам на закрытие займа раньше моратория (2 месяцев, в нашей компании). Вы можете закрыть договор и через неделю, просто  вернув сумму займа и оплатив проценты за эти 2 месяца.
  6. Порядок погашения суммы займа. Порядок погашения  указывает на то, каким образом вы можете вносить сумму займа у того или иного инвестора.
    В нашей компании существует отличная возможность частичного погашения основного долга в период пользования займом. В случае внесения определенной вами суммы в счет погашения, основной долг уменьшается и размер процентного платежа  пересчитывается  и соответственно также становится меньше. Данный процесс регулируется подписанием в двустороннем порядке Дополнительного соглашения к Договору займа и залога.
  7. Дата уплаты процентного платежа. Обычно она совпадает с датой составления и подачи договоров на регистрацию. Или же, по согласованию с кредитором прописывается удобная дата для совершения платежей Заемщиком.
  8. Способ погашения займа.  Возврат суммы займа и/или оплата процентного платежа может происходить по нескольким вариантам:
    1. Это передача денежных средств наличным путем Заимодавцу. В данном варианте вам предоставляется расписка о получении средств кредитором в письменном виде.
    2. Перечислением денежных средств на карту или  расчетный счет Заимодавца.
    Данные счета и/ или номер карты обязательно должен быть прописан в Договоре займа. Это еще раз подтвердит подлинность вашего кредитора и чистоту его намерений.  Здесь же можете сохранить электронный чек при оплате онлайн или чек из банка при перечислении на счет Заимодавцу.
  9. Пролонгация договора. В случае заключения договоров сроком на 11 месяцев (а так заключает 90% инвесторов), обязательно должен прописываться пункт о пролонгации (продлении) срока пользования займом на аналогичный период и естественно на аналогичных условиях. Инвестор не может отказать вам в этом праве в случае регулярного и ответственного выполнения обязательств по договору и недопущения просрочки платежей более 2 месяцев. Этот пункт особенно важен для Заемщиков, так как не всем обстоятельства позволяют вернуть всю сумму основного долга по истечении 11 месяцев, поэтому самый надежный и оптимальный вариант - продлить договор. Продлевать можно хоть до 10 лет.
  10. Штрафные санкции по договору.В обязательном порядке прописываются пени и штрафы в случае нарушения условий договоров, а именно срока или же полноты оплаты обязательств кредита под залог.
    Прописываются пени для злостных нарушителей и в дисциплинарном порядке. Ознакомиться с ними нужно. Наше мнение, что Заемщик должен знать о мере наказания сразу, из договора, чем нежели бы он ознакомился с ними по наступлению неплатежеспособности в случае обращения в суд.
    Здесь главное, при любой ситуации: временной (задержка зарплаты, прибыли) или полной  неплатежеспособности (банкротство, потеря работы и т.д.), обратиться к вашему кредитору. Любой заимодавец всегда готов войти в положение своего заемщика, ведь ни у кого нет желания обращаться в суд и нести расходы. Он предложит отсрочку на несколько дней  или же кредитные каникулы (приостановка оплаты процентов на несколько месяцев) без начисления штрафов и пени для восстановления вашей платежеспособности, или же вы вместе придете к какого-либо иному варианту решения проблемы.
Договор залога

Договор залога описывает предмет залога, ответственность сторон  и также кратко прописываются кредитные обязательства Заемщика, которые и обеспечивает имущество, переданное под залог.

  1. Предмет залога.  Обязательно прописывается имущество, передаваемое под залог на время займа. Указываются все характеристики объекта залога: наименование, площадь, кадастровый номер, адрес объекта, а также документ-основания и соответственно вид, номер, и дата присвоения права собственности на объект.
  2. Кредитные обязательства  Заемщика. Кратко прописывается сумма предоставленного займа, размер процентной ставки и срок предоставления кредита под залог, таким образом, договоры займа и залога перекликаются  друг с другом и тем самым подтверждают  прописанную в них информацию.
  3. Права и обязанности Залогодателя и Залогодержателя:
    3.1 Залогодатель на время займа оставляет за собой право владения (что особо важно для клиента) и право пользования имуществом. Наложение обременения по договору залога ограничивает только право распоряжения, то есть без согласия инвестора невозможно провести смену собственника любым имеющимся для этого способом (продать, обменять, подарить и т.д.);
    3.2
    право пролонгации договора залога в случае необходимости клиента
    3.3. обязанность по содержанию имущества в надлежащих условиях, без причинения материального ущерба (ведь очень важно, чтобы состояние имущества не в коем случае не ухудшалось и не теряло свою ценность, за счет которой одобрили ту или иную сумму по займу)
    ;
    3.4 право Залогодателя на смену имущества, переданного  под залог (здесь нужно учесть момент, что рыночная стоимость нового залога не должна быть меньше оценки  нынешнего предмета залога) и т.д.
    3.5.
     обязанность Залогодержателя снять с имущества обременение после полного исполнения Заемщиком кредитных обязанностей по Договору займу                     и так далее
  4. Оценка предмета залога. В любом договоре указывается приблизительная рыночная стоимость предмета залога. Данная оценка в договоре необходима для того, чтобы подать “сигнал”, что при достижении Заемщиком суммы долга = оценке недвижимости, Залогодатель(Заимодавец) может передавать данное дело на суд для принятия правильного решения. Сумма долга включает полную сумму займа, оплату процентов за несколько месяцев просрочки и начисленных в связи с этим штрафов.
    Для передачи дела на суд изначально отправляется досудебная претензия, в которой Заимодавец просит в мирной форме провести Заемщиком расчет по образовавшимся задолженностями. Если же не поступает ответ и ситуация не выходит “на мировую”, стороны обращаются в суд.
    Реальная оценка залога проводится по назначению суда для рассмотрения дела по договору.
  5. Подсудность. В договоре залога и займа обязательно указывается где происходит регулирование неразрешимых ситуаций между Заемщиком и Заимодавцем -  то есть подсудность. Стороны могут выбрать несколько вариантов подсудности:
    1. Стороны разрешают все споры и разногласия в суде по месту фактического проживания Залогодержателя;
    2. Стороны прописывают определенный суд того или иного города и разрешают все споры в нем                                  

Договор залога обязательно должен регулироваться  и, что главное, не противоречить сути и пунктам Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

Регистрация сделки по кредиту под залог. 

В установленном законом порядке регистрируется только Договор залога,вследствие чего происходит наложение обременения на имущество Залогодателя. Также подается 1-2 экземпляра Договора займа для подтверждения факта возникновения кредитных обязательств.

Для регистрации важно присутствие двух сторон - Заимодавца и Заемщика. Если же у вас ситуация, что Заемщик и Залогодатель - разные лица, то в данном случае требуется присутствие  всех  трех лиц по договорам. Идет подписание договора займа и залога, расчет по сумме займа, далее стороны передают папку с документами на регистрацию в МФЦ или же в РосРеестр определенного вами города

Документы, необходимые для регистрации Договора залога:

Паспорта сторон ( Заимодавца, Заемщика и/или Залогодателя)

В случае если вы иностранный гражданин требуется Перевод паспорта и иной документ, удостоверяющий вашу личной (Вид на жительство, Разрешение на временное проживание и т.д.)

Свидетельство о гос. регистрации или Выписка из ЕГРН на закладываемое имущество

 

Со стороны Залогодателя (Заемщика) требуется:

3.1 Если имущество приобретено в браке - согласие супруга(и) на предоставление имущества под залог и заключение Договора займа или брачный договор; 3.2 Если имущество приобретено до брака - заявление о добрачном имущество (берется в МФЦ) 3.3 Если имущество приобретено не в браке - заявление об отсутствии брака (берется в МФЦ) (Данные пункты не касается лиц, получивших недвижимость по Свидетельству о праве на наследство и/или по Договору дарения)

Со стороны Залогодержателя (Заимодавца) требуется:

4.1. Если в браке - согласие супруга(и) на заключение договора займа или брачный договор4.2. Если не в браке - заявление об отсутствии брака (берется в МФЦ)

Госпошлины за регистрацию Договора залога.

Госпошлина оплачивается в размере: 500 рублей за 1 один объект с каждой стороны.

После регистрации договора залога  на имущество ставится обременение в силу договора. В данном факте вы можете сами утвердиться, заказав выписку на вашу недвижимости. При заказе выписки из ЕГРН  будет видно, что ваше право собственности на недвижимость также принадлежит вам, произошли изменения только в графе “ограничения”, она дополняется данными о наличии ограничения в силу договора, также прописывается кто поставил ограничение, на основании чего (это и будет ваш Договор залога) и на какой срок (срок определялся вами ранее и прописывался в договоре займа и залога).